Chcete si pronajmout byt nebo naopak hledáte nájemce?
Podívejte se, co by nájemní smlouvě nemělo chybět
Právní úprava: § 2235 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „NOZ“).
O nájmu mluvíme v případě, že vlastník přenechává někomu jinému konkrétní věc, v tomto případě nemovitost, k užívání a účtuje si za to úplatu. Nájemní vztah je časově omezený a můžete ho ukončit v případě, že jste ho sjednali na dobu určitou i na dobu neurčitou.
Nezáleží na tom, jestli je prostor jako byt kolaudován nebo pro jaké stavební účely je určen. Podstatné je pouze, aby se jednalo o určité prostory, které majitel pronajímá za účelem bydlení. Občanský zákoník nestanovuje žádné zvláštní náležitosti smlouvy o nájmu bytu, žádné podmínky, při jejichž nedodržení by měla být smlouva neplatná, stanoví pouze předpoklady pro její uzavření.
Podívejte se na vzorovou strukturu smlouvy
- Identifikace smluvních stran - jméno, příjmení, datum narození, trvalý pobyt (případně jiná doručovací adresa účastníků)
- Specifikace bytu - do smlouvy nemusíte uvádět přesné označení bytu, příslušenství, ani způsob výpočtu nájemného, nicméně doporučujeme vám byt specifikovat podle zápisu v katastru nemovitostí
- Vzájemné projevy vůlí pronajímatele a nájemce - projev vůle pronajímatele přenechat nájemci byt k dočasnému užívání a naopak projev vůle nájemce za toto dočasné užívání bytu nájemci zaplatit nájemné.
- Úplata - nájemné si strany sjednávají pevnou částkou, přičemž se má za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Neujednají-li si strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Strany si mohou sjednat každoroční zvyšování nájemného.
- Služby spojené s užíváním bytu – strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel. V případě, že takové ujednání chybí, zajišťuje nezbytné služby pronajímatel (dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu).
- Členové nájemcovy domácnosti – nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli. Neučiní-li-to nájemce ani do dvou měsíců co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost.
- Chov zvířat v bytě – nájemce má právo v bytě chovat zvíře, pokud tím pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nezpůsobuje nepřiměřené obtíže.
- Jistota – pronajímatel si s nájemcem můžete sjednat jistotu, až do výše šestinásobku měsíčního nájemného, která slouží jako záruka placení nájemného. Nájemce má právo na úrok z jistoty až ve výši zákonné sazby.
- Předání bytu - ustanovení o tom, že při předání/převzetí bude na místě sepsán předávací protokol, nejlépe včetně uvedení čísel měřidel (teplo, voda, elektřina, plyn, apod.) a naměřených hodnot ke dni předání/převzetí.
- Délka nájmu a výpovědní důvody - může být libovolná (na dobu určitou/neurčitou). Výpověď z nájmu musí mít písemnou formu a musí být doručena druhé straně. Pokud vypovídá nájem pronajímatel, musí poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Nájemce je oprávněn vypovědět nájem na dobu určitou, pouze pokud se významně změní okolnosti, ze kterých strany při uzavření smlouvy vycházely. Pronajímatel může vypovědět nájem bytu ve tříměsíční výpovědní lhůtě ze zákonem stanovených důvodů, které jsou uvedeny v § 2288 NOZ. Pronajímatel má nově rovněž právo vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby, pokud nájemce poruší zvlášť závažným způsobem svou povinnost (např. nezaplatí po dobu tří měsíců úhradu za nájemné a služby, poškozuje zvlášť závažným a neopravitelným způsobem byt nebo užívá byt jiným způsobem nebo k jiným účelům než bylo ujednáno).
- Automatická obnova nájmu – pokud nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.
- Úpravy a jiné změny bytu ze strany nájemce – nájemce je povinen si vyžádat souhlas pronajímatele, a to i tehdy, pokud je změna motivována zdravotním postižením nájemce nebo člena jeho domácnosti nebo jiné spolubydlící osoby. Pronajímatel musí udělit souhlas písemně. Při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě provedení změny, s výjimkou případů, kdy to po něm pronajímatel nežádá.
- Podnájem – Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Pokud nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele. Žádost o udělení souhlasu s podnájmem i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu.
- Podpisy účastníků (nevyžaduje se úředně ověřený podpis).
- Doporučení k sepisu smlouvy: Podle nového občanského zákoníku se nepřihlíží k ujednáním, která ukládají nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, nebo jakoukoliv zjevně nepřiměřenou povinnost (povinnosti, které nevyplývají z pododdílu upravující nájem bytu). Autonomie stran při sjednávání nájmu bytu a domu je omezena tak, že nemohou být zkrácena práva nájemce podle úpravy v § 2235 až 2301.
